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    行業動態

    萬達借道快錢發行類REITs眾籌建房

    文字:[大][中][小] 2015/11/27    瀏覽次數:11694    


    7月2日,萬達和快錢聯手推出的眾籌建房項目“穩賺1號”第二期即將開放申購。這已經是一個月之內的第二批眾籌建房項目,顯見萬達和投資者對該模式的認可程度。

    萬達并購快錢之后,推出的眾籌建房項目“穩賺1號”6月12日推出,不到一個小時在其官網和APP的互聯網認購額度一搶而空。

    而據快錢相關負責人介紹,第一期籌集的50億元資金正按計劃投向在建的5座萬達廣場。第二期項目依舊標的為萬達商業地產2015年新開工且在2016年開業的只租不售的國內城市商業廣場項目。

    投資人獲得這些廣場的收益權,享受商鋪租金和物業增值雙重回報,預期合計年化收益率可達12%以上。

    值得注意的是,“穩賺1號”的持有期限較長,其中最長不超過7年。同時,據快錢相關負責人對21世紀經濟報道記者介紹,該項目的轉讓功能也已經進入內測階段,近期將開通,流動性將由此提升。

    1000元投萬達商鋪

    在住宅地產風險頻現的同時,商業地產相對受全球資金追逐。

    據戴德梁行最新披露的數據,全球將有逾460億美元(約合2855億元人民幣)投向中國房地產市場,其中商業地產將成主要陣地。而此前在牛市行情中賺到錢的股民,也開始將收益轉投商業地產。以重慶為例,今年一季度,重慶商業地產占整體成交比重高達18%,位居2008年以來的歷史新高。

    對于購買了“穩賺1號”的投資者而言,相當于持有了萬達的“原始股”,具備商鋪租金和物業增值雙重回報,預期合計年化收益率可達12%以上。

    在商業管理方面,萬達創造了連續多年商鋪出租率、租金收繳率超過99%的世界行業紀錄。此外,這種“城市中心”效應,使萬達廣場建成后的物業增值潛力不可小覷。據年報數據,2014年萬達廣場租金達110.8億元,同比增長30.5%。預計到2020年,萬達商業地產凈利潤的三分之二來自租賃收入。

    產品也具有極強的互聯網屬性:項目起投資金額僅為1000元;在投資成立三個月后,投資者可申請轉讓、變現。

    中國互聯網金融行業協會會長宏皓對21世紀經濟報道表示,萬達廣場眾籌項目實現資金與實體產業的直接對接,開創新的商業地產融資模式。該項目也是迄今為止全國范圍以及上海自貿區首個具備實質意義的金融創新項目,是產融結合的有益嘗試。

    “類REITs”模式

    “穩賺1號”的模式類似于房地產信托投資基金(REITs)。只要政策開閘,未來很可能就成為REITs上市。海通證券研究報告顯示,美國房地產信托投資基金過去20年的年均收益率高達9.84%,高于標普500指數。

    在萬達看來,“穩賺1號”的優勢就在于直接將資金投資于萬達廣場,而萬達擁有成熟而專業化的商業地產經營能力和管理經驗,尤其是萬達商業地產每年的出租率和租金收繳率平均都在99%以上,而且萬達集團提供了保底條款:項目到期時,以1.5倍的溢價進行回購。

    盡管如此,若房地產行業出現整體衰退,對萬達廣場的租金收入和影響仍然很大,這將是該產品最不確定的風險因素。

    穩賺一號的收益由兩部分構成,一是萬達廣場項目的租金收益,每年派發,約年均6%;二是投資物業的增值收益,在退出項目時一次性發放。

    萬達的方案顯示,資產包在3年之后可選擇REITs或其他形式上市,這樣的話物業增值部分的收益能達到年化14%的水平,如果不選擇上市,滿七年后萬達將回購物業或者由第三方收購,這樣的話物業增值收益能達到6%。兩部分收益相加,預期年化收益在12%-20%之間。

    “用別人的錢來做自己的事?!边@是王健林對輕資產的設想,即用股權換資金,在保證財務安全的前提下仍能夠以萬達速度在各地把實體商場迅速鋪開。

    而其選擇輕資產的另外一個原因就是,目前房地產企業很難從銀行貸到款。很多銀行都對房地產行業實行比例限額管理,控制房地產貸款總量,實行房地產開發貸款名單制管理。而相比其它更高成本的融資方式,通過旗下子公司眾籌籌錢則成本更低和便捷。

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